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Mietminderung – Was Mieter darüber wissen sollten

Mit Mustervorlage für ein Mietminderungsschreiben  zum downloaden – am Ende des Artikels

Immer wenn es an gegenseitigem Verständnis mangelt, kommt es zu Auseinandersetzungen. Sie gehören leider zum täglichen Leben dazu. So ist es auch zwischen Mietern und Vermietern. Mietvereine erklären, dass Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern wegen Wohnungsmängeln zunehmen, da die Diplomatie an bestimmten Punkten versagt. Manchmal handelt es sich schlicht um Kleinigkeiten, viel öfter aber um wahre Säumnisse, die unbedingt hätten verhindert werden sollen. Viele Mieter meiden jedoch jegliche Auseinandersetzungen mit ihrem Vermieter, obwohl es ihr Recht ist, eine Mietminderung wegen Wohnungsmängeln zu fordern bzw. es ihre Pflicht ist, die Mängel dem Vermieter anzuzeigen.

Wann eine Mietminderung berechtigt ist, wie Sie beweisen, dass es sich tatsächlich um einen nicht selbst schuldhaft verursachten Mangel handelt, der Sie in Ihrer Wohnung einschränkt, wie Sie bei einer Mietminderung vorgehen, um sich selbst nicht in finanzielle Gefahr zu bringen, und ob sogar eine Entschädigungsmöglichkeit für Sie besteht, erläutern wir im folgenden Artikel. Außerdem finden Sie am Ende des Artikels unsere Mustervorlage für ein Mietminderungsschreiben an den Vermieter, die Sie kostenlos herunterladen können.
Bitte beachten Sie, dass wir keine Anwälte sind und diese Informationen durch eine Internet-Recherche erstellt wurden. Der vorliegende Artikel stellt folglich keine Rechtsberatung dar. Wir raten immer dazu, einen Anwalt hinzuzuziehen, der Ihnen das Mietminderungsrecht weiter verdeutlicht.

 

Alles beginnt beim Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag über die Nutzung einer Mietwohnung, wodurch Mieter und Vermieter im fairen Verhältnis zueinander stehen. Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts in einem geeigneten Zustand gemietet. Als Gegenleistung dafür überweist der Mieter einen vertraglich festgelegten monatlichen Betrag auf das Konto des Vermieters. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten und den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten. Entsteht ein Mangel, der den Wohnwert verringert, dann kann die Miete automatisch solange gemindert werden, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Denn nur für eine schadensfreie Wohnung muss die volle Mietsumme bezahlt werden.

Gründe für eine Mietminderung sind vielfältig:

 

Was sind Voraussetzungen für eine Mietminderung?

Viele Mieter meiden die Auseinandersetzung mit dem Vermieter. Dabei ist es ihr gutes Recht, die Miete zu mindern, wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Wenn der Mieter eine Mietminderung geltend machen möchte, muss er sich sicher sein, dass tatsächlich Mängel vorliegen und bestimmte Voraussetzungen  erfüllt sind. Sind diese nicht erfüllt, wird der Vermieter sie zu seiner Verteidigung nutzen.

  1. Die erste und wichtigste Voraussetzung ist, dass der Mieter den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht hat, damit der Vermieter dem Mieter nicht Eigenverschulden vorwerfen kann. Selbst verschuldete Mängelgehen zu Lasten des Mieters. Wenn zum Beispiel Schimmel in der Wohnung auftaucht, kann der Vermieter behaupten, dass dies an unzureichendem Lüften und Heizen liege. Außerdem ist hierbei zu beachten, dass der Mieter für das Verhalten seiner Familienangehörigen und Besucher haftet.
  2. Der beanstandete Mangel darf nicht unerheblich sein. Denn falls der Mieter die Wohnung nach wie vor ohne jede Einschränkung nutzen kann, liegt kein Mietminderungsgrund vor. Ein Beispiel wäre ein Heizungsausfall im Hochsommer.
  3. Das Mietminderungsrecht ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss den Mangel kannte oder ihn ohne Weiteres hätte erkennen können, wie zum Beispiel eine Diskothek in der Nachbarschaft.
  4. Der Mieter kann seine Rechte ebenfalls verwirkt haben, wenn er den Mangel über längere Zeit nicht beanstandet und damit zu erkennen gegeben hat, dass er ihn für unerheblich hält.
  5. Gibt es im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel, ist der Mieter verpflichtet, solche Bagatellschäden selbst zu beseitigen, statt eine Mietminderung zu fordern.

Ist eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, sollte man sich eine Mietminderung gut überlegen, da in derartigen Fällen die Erfolgsaussichten vor Gericht gering sind und zudem noch weitere Kosten entstehen können. Der Vermieter wird zu beweisen versuchen, dass der Mangel nicht bauseitig bedingt ist, der Mangel nur unerhebliche Auswirkungen auf den Mietgebrauch hat, der Mieter den Mangel von Anfang an kannte oder er den Mangel erfolgreich beseitigt hat. In diesen Fällen hat der Vermieter sogar das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen.

 

Wie geht man bei einer Mietminderung vor?

Sobald ein Mangel auftritt oder Maßnahmen zum Schutz der Mietsache erforderlich sind, ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Andernfalls setzt er sich dem Risiko aus, dass sich der Mangel ausweitet und sich die Mietsache zunehmend verschlechtert. Der Vermieter könnte dann automatisch Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen.

Folglich ist eine Mängelanzeige die notwendige Voraussetzung für eine Mietminderung. Sinn der Mängelanzeige ist nicht nur, dass der Mieter damit Mietminderungsansprüche stellt, sondern dass der Vermieter auch die Gelegenheit hat, sein Eigentum im vertragsgemäßen und werterhaltenden Zustand zu bewahren. Unter Umständen ist der Vermieter sofort telefonisch zu kontaktieren.

Der Mieter sollte den Vermieter durch die Mängelanzeige schriftlich und nachweisbar (per Einschreiben) zur Behebung des Schadens auffordern, um später gegebenenfalls einen Nachweis über die Meldung des Mangels zu haben. Wichtig ist dabei, alles detailliert und mit Fotos zu dokumentieren, wie sehr man als Mieter unter dem Schaden tatsächlich zu leiden hat. Anrufe bei der Hausverwaltung oder dem Wohnungseigentümer allein genügen nicht.
Der Mieter muss darauf achten, dass er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens setzt. Es hängt von Fall zu Fall und von den beanstandeten Mängeln ab, wie lange diese ist. Bei einer ausgefallenen Heizung im Winter zum Beispiel ist eine Frist von 24 Stunden vollkommen angemessen, bei einer verstopften Toilette unter Umständen sogar noch weniger. Bei weniger zwingenden Umständen kann der Zustand auch einige Wochen andauern.
Tatsache ist, dass man die Miete ab dem Tag kürzen kann, an dem der Mangel dem Vermieter mitgeteilt worden ist und nicht erst dann, wenn beispielsweise die Frist vom Vermieter nicht eingehalten wird. Der Mieter muss die Minderung weder ankündigen noch beantragen noch benötigt er eine Zustimmung des Vermieters. Eine entsprechend reduzierte Mietzahlung reicht aus. Sobald der Vermieter informiert ist und solange der Schaden besteht, muss der Mieter nicht die vollen Wohnkosten tragen und er hat kein Kündigungsrecht, wenn wirkliche Beeinträchtigungen vorhanden sind. Ausgenommen davon ist, dass die Minderung nicht angemessen ist. Denn bei überzogener Minderung droht die fristlose Kündigung.

Oft ist es ratsam, die Miete erst nach finaler rechtlicher Klärung bzw. Entscheidung zu kürzen, um nicht unvorhergesehen das Geld wieder zurückzahlen zu müssen.

 

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Die Problematik besteht tatsächlich darin, die Höhe der Minderung einzuschätzen. Im Gesetz heißt es dazu lediglich, dass man eine „angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat. Die Schwierigkeit liegt darin, den richtigen Prozentsatz zu treffen. Das Gesetz gibt ansonsten keinerlei Vorgaben. Die Minderung richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung und diese lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen. Je stärker die Wohnungsnutzung im Gebrauch beeinträchtigt ist, desto höher kann der Anteil der Miete sein, die einbehalten werden darf.
Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete und der Zeitraum, in dem der Mieter tatsächlich mit dem Schaden leben muss. Das heißt, die Nettokaltmiete zuzüglich der Betriebs- und Heizkosten. Der Mieter darf die Möglichkeit zur Mietminderung allerdings nicht missbrauchen, um eventuelle finanzielle Probleme zu lösen.

Feste Sätze für die Minderung gibt es nicht. Mieter können sich daher nur an Gerichtsurteilen orientieren, denn jede Mietminderung ist eine Einzelfallentscheidung und kann nicht pauschal auf andere Fälle übertragen werden.
Bei Fragen zum Thema Mietminderung sollten Mieter vor einer Mietminderung unbedingt Rechtsbeistand beim örtlichen Mieterverein einholen oder bei Anwälten nachfragen. Alleinige Angaben aus dem Internet über die Höhe der Mietminderung sind nicht verlässlich.
Ratsam wäre es auch, die Miete unter Vorbehalt zu kürzen. Das heißt, man zahlt die volle Summe und vermerkt auf dem Überweisungsschein, dass man die Miete rückwirkend kürzt, wenn das Recht auf Mietminderung geklärt ist und bis man weiß, wie hoch diese ausfällt.

 

Was fällt unter Mängel?

Bevor man die festgestellten Mängel anzeigt, stellt man sich die Frage, ob diese Mängel tatsächlich zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch liegt immer dann ein Grund für eine Mietminderung vor, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder die Nutzung unmöglich ist. Alle Räume müssen sich in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Dazu gehören die Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge. Auch technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen einwandfrei funktionieren.

Wenn die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt werden kann und die oben fünf genannten Voraussetzungen erfüllt sind, dann ist die Mietminderung vollkommen berechtigt.

 

Was sind keine Mängel?

Es gibt Dinge, die Mieter ziemlich stören, aber keine Mängel sind. Hier muss der Mieter mit seinen persönlichen Bedürfnissen und subjektiven Empfindungen vorsichtig sein. Unerhebliche Mängel muss man akzeptieren. Sie gehören zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko.
Wenn beispielsweise der Nachbar spät abends die Wasserspülung benutzt, wenn die Schlüssel für die Innentüren fehlen oder eine Glühbirne im Hausflur defekt ist, sind das noch lange keine Gründe zur Mietminderung. Genauso wenig stellen spielende Kinder im Haus oder auf benachbarten Spiel- und Bolzplätzen in normaler Lautstärke keinen Mietminderungsgrund dar. Denn Kinderlärm fällt unter sogenannte Umweltmängel und dabei erwarten die Gerichte große Toleranz beim Mieter. Bei hellhörigen Wohnungen sollte man das Baujahr des Hauses in Betracht ziehen und sich nicht zuerst auf die Schuld der Nachbarn berufen. Lärm von der Straße müssen Mieter in der Regel auch ertragen. Allerdings nur, wenn es schon bei ihrem Einzug laut war.

In folgenden Situationen kommt eine Mietminderung auf keinen Fall in Frage: Wenn man nach dem Einzug die Raumaufteilung ungünstig findet; wenn man die Wohnung im Sommer zu warm findet; wenn ein Balkon, eine Terrasse oder ein zusätzliches Zimmer fehlt oder wenn es schwierig ist, einen freien Parkplatz in der Nähe der Wohnung zu finden.

Asylbewerber oder Übersiedler in einem Nachbargebäude rechtfertigen ebenfalls keine Mietminderung. Denn so etwas wie ein „Milieuschutz“ besteht nicht.

Selbst wenn der Vermieter etwas repariert, modernisiert oder neuen Wohnraum schafft und der Mieter sich dadurch belästigt fühlt, kann er nicht fordern, dass der Vermieter damit aufhört. Diese Beeinträchtigung muss der Mieter dulden und kann sie nicht verhindern.

 

Was, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt?

Werden die Mängel vom Vermieter nicht beseitigt, besteht die Möglichkeit, zusätzlich zur Mietminderung einen weiteren Teilbetrag der Miete einzubehalten. Dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht ist ausdrücklich gegenüber dem Vermieter zu erklären. Es handelt sich dabei um ein finanzielles Druckmittel des Mieters gegenüber dem Vermieter. Beseitigt der Vermieter den Mangel, ist der zunächst zurückbehaltene Betrag wieder an den Vermieter zu bezahlen. Im Falle des Verzuges seitens des Vermieters im Hinblick auf die Mängelbeseitigung kann der Mieter nach Fristsetzung zur Selbstabhilfe greifen und den Mangel selbst beseitigen oder durch Handwerker beseitigen lassen sowie vom Vermieter die Erstattung der Aufwendungen verlangen. Hier empfiehlt es sich, fachmännischen Rat einzuholen, bevor man einen Auftrag erteilt. In Extremfällen steht dem Mieter ein fristloses Kündigungsrecht in Verbindung mit einem Schadensersatzanspruch (Körperschäden, insbesondere Schmerzensgeld für alle im Haushalt des Mieters lebenden Personen, Kostenerstattung für Hotelaufenthalt) zu.

 

Fazit

Eine durchdachte Mietminderung führt zur Beseitigung von Wohnungsmängeln, im besten Falle ohne ein gerichtliches Verfahren. Das Mietminderungsschreiben ist keine Drohung. Es ist lediglich ein Schriftstück, in dem man den Vermieter auf freundliche, aber bestimmte Weise dazu auffordert, die festgestellten Wohnungsmängel innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben und ihm eine angemessene Kürzung der Miete wegen der anfallenden Mängel mitteilt.

Unsere Mustervorlage für ein Mietminderungsschreiben finden Sie hier:

  • Word 
  • Excel 

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