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FAPPiT – Miete zu hoch? Was tun?

(alle Angaben ohne Gewähr. Der Artikel ist eine Recherche bestehender Informationen aus dem Internet und keine Rechtsgültige Quelle, die als Basis für Streitigkeiten dienen kann.)

Haben Sie den Eindruck, dass Sie zu viel Miete zahlen? Sie sind genervt, dass schon wieder eine Mieterhöhung ins Haus flattert? Dies mag verständlich sein. Doch bevor Sie resignieren oder, je nach Temperament, die Tür ihres Vermieters einrennen, um ihrem Unmut Luft zu machen, lesen Sie diesen Artikel zu Ende. Er wird Ihnen helfen, einen Überblick der gängigen Regelungen, Gesetze und deren Ausnahmen zu gewinnen und gibt Ihnen Vorschläge für konkrete Schritte, die Sie gegebenenfalls unternehmen können. Es ist nämlich gar nicht so einfach, richtig einzuschätzen, ob die Miete nun wirklich zu hoch oder die angekündigte Erhöhung rechtens ist. Für eine richtige Einschätzung gilt es vieles zu beachten.

Welchen Mietvertrag habe ich?

Es gibt verschieden Arten von Mietverträgen. Hier möchten wir auf die häufigsten eingehen: Indexmietverträge, Staffelmietverträge oder Mietverträge, die sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten. Bei den beiden ersten Vertragsarten sind eine oder mehrere Mieterhöhungen schon im Vertrag vorgegeben und lassen sich nicht mehr ändern. Der Vermieter bleibt jedoch auf diese Mieterhöhungen beschränkt und darf keine weiteren Erhöhungen für einen bestimmten Zeitraum vornehmen. Folgende Tabelle soll einen Überblick verschaffen:

 

Staffelmietvertrag
  • In § 557a BGB geregelt
  • im Vertrag als Geldbetrag festgelegte Mieterhöhungen
  • mindestens 1 Jahr unverändert
  • zusätzliche Erhöhung z. B. wegen Modernisierung nicht zulässig, ausgenommen erhöhte Betriebskosten
  • nach Ablauf der Staffelung erfolgen Mieterhöhungen aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete
Indexmietvertrag
  • In § 557b BGB geregelt
  • meistens bei Gewerbemietverträgen
  • Mieterhöhungen an Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt
  • Berechnung für Mieterhöhung muss offengelegt werden
  • Miete für jeweils 1 Jahr unverändert
  • Mieterhöhung muss schriftlich geltend gemacht werden, bedarf aber keiner Einverständniserkärung vom Mieter
  • zusätzliche Erhöhung wegen Modernisierung nur zulässig, wenn gesetzlich oder von Behörde veranlasst
  • weitere Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen
Ortsübliche Vergleichsmiete
  • In § 558 bis 558e BGB
  • berechnet aufgrund (nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischen Ausstattung) vergleichbarer Wohnungsmieten in den letzten vier Jahren
  • Miete mindestens 15 Monate unverändert
  • Vermieter muss Zustimmung vom Mieter fordern
  • Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden

 

Wenn es sich bei Ihrem Vertrag weder um einen Staffelmietvertrag, noch um einen Indexmietvertrag handelt, bei denen die jeweilige Mieterhöhung schon vordefiniert ist, dann wird allgemein die ortsübliche Vergleichsmiete für Neuvermietungen und Mieterhöhungen herangezogen.

Wann ist denn nun eine Mieterhöhung rechtens?

Für den Vermieter gibt es zwei legitime Gründe für eine Mieterhöhung: zum einen wäre das die Anpassung an die allgemeine Mietpreissteigerung und zum anderen nach Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt. Dies gilt sowohl bei bestehenden, als auch für neue Mietverträge. Jedoch müssen bei einer Mieterhöhung auch immer allfällige gesetzliche Vorschriften beachtet werden.

Für Altmietverträge bzw. in bestehenden Mietverträgen, muss die Kappungsgrenze eingehalten werden:

Die Kappungsgrenze gilt für bestehende Mietverträge:

  • in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelt
  • bezeichnet die obere Grenze, bis zu welcher die bestehende Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden darf
  • in einem Zeitraum von 3 Jahren, darf die Miete höchstens um 20 Prozent erhöht werden (seit dem1. September 2001)
  • mit der Kappungsgrenzen-Verordung von 2013 können die Landesregierungen die Kappungsgrenze für angespannte Wohngebiete sogar auf 15 Prozent senken

 

Für Neuvermietungen gilt mittlerweile in fast allen Bundesländern die Mietpreisbremse:

Die Mietpreisbremse gilt für neue Mietverträge

  • in § 556d ff. BGB geregelt
  • trat am 1. Juni 2015 in Kraft
  • gilt für 5 Jahre
  • gilt nicht bundesweit, sondern nur für definierte, angespannte Wohngebiete
  • Miete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegt werden
  • gilt nicht für Neuvermietungen und nach umfangreicher Modernisierung

 

Achtung: Erstvermietungen in Neubauten sind von diesen Regelungen ausgenommen!

 

Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete bei bestehenden Mietverträgen

Will der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss er vorab überprüfen, ob die bisherige Miete mindestens 15 Monate unverändert war. Weiter  muss er die Mietpreiserhöhung in einem sogenannten „Mieterhöhungsverlangen“ schriftlich ankündigen und auch begründen. Er kann sich hierzu auf verschiedene vom Gesetz anerkannte Hilfsmittel berufen. Dies sind:

  • qualifizierter Mietspiegel (wird in größeren Gemeinden nach wissenschaftlichen Richtlinien alle 2 Jahre neu erstellt und wird vom Gericht meist ohne weitere Untersuchungen anerkannt)
  • einfacher Mietspiegel (ist entweder ein veralteter qualifizierter Mietspiegel oder ein nicht nach wissenschaftlichen Standards erstellter Mietspiegel in kleineren Gemeinden)
  • 3 vergleichbare Mietobjekte eigener Wahl
  • unabhängige Mietdatenbank mit vergleichbaren Objekten
  • Sachverständigengutachten (manchmal sogar vom Gericht selber veranlasst)

Doch die Mieterhöhung bekommt nur Gültigkeit, wenn der Mieter ihr auch zustimmt. Der Vermieter muss also unbedingt die Zustimmung des Mieters fordern. Diese Zustimmung ist an keine bestimmte Form gebunden und kann somit sowohl schriftlich (Brief, E-Mail, Fax) oder mündlich (z. B. telefonisch) erfolgen, oder indem die erhöhte Miete einfach gezahlt wird.

Hier können Sie vom „Interessenverband Mieterschutz“ einen Musterbrief zur schriftlichen
Zustimmung zur Mieterhöhung herunterladen:
 http://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Musterformulare2015/07_Zustimmung_zur
_Mieterhoehung.pdf

Die neu vereinbarte Miete gilt jedoch erst ab dem übernächsten Monat nach Eintreffen des Schreibens. Die Frist dazwischen wird Prüfungsfrist genannt. Der Mieter bekommt zudem mit Eintreffen des Mieterhöhungsverlangens ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis innerhalb der Prüfungsfrist mit einer Frist von zwei Monaten außerordentlich kündigen.

Beispiel 1: Wenn das Mieterhöhungsverlangen am 7. Mai eintrifft, dann kann der Vermieter auf den 31. Juli kündigen.

Beispiel 2: Aber auch wenn das Mieterhöhungsverlangen erst am 27. Mai eintrifft, dann kann der Vermieter ebenfalls auf den 31. Juli kündigen.

Hier können Sie vom „Interessenverband Mieterschutz“ einen Musterbrief zur Sonderkündigung nach Mieterhöhung herunterladen:

 

http://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Musterformulare2015/12_Kuendigung_
nach_Mieterhoehung.pdf

Erhält der Vermieter keine Zustimmung oder nur eine Teilzustimmung vom Mieter, darf er dem Mieter nicht kündigen, sondern muss dann innerhalb weiterer drei Monate nach Ablauf der Prüfungsfrist auf Zustimmung vor Gericht klagen.

Der Mieter seinerseits, kann aber nicht willkürlich die Zustimmung verweigern, sondern nur dann, wenn die Mietpreiserhöhung zur Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete nicht rechtens ist. Ob rechtens oder nicht, kann er mit denselben oben erwähnten Hilfsmitteln überprüfen, wobei der qualifizierte Mietspiegel (falls vorhanden) eindeutig zu bevorzugen ist.

Der Mietspiegel kann bei der entsprechenden Stadtverwaltung gegen eine Schutzgebühr von 1-2 € angefordert werden oder im Internet heruntergeladen werden. Für die Stadt München z. B.  finden Sie den qualifizierten Online-Mietspiegel (die Mietpreisberechnung kann gleich online berechnet werden) unter :

https://www.mietspiegel-muenchen.de/2017/

Vorsicht: Es gibt im Internet auch unzählige andere kostenlose und kostenpflichtige online Mitpreisberechnungen, die jedoch im Streitfall vor Gericht nicht unbedingt anerkannt werden.

Das Sachverständigengutachten hingegen wäre wieder ein sehr gutes Beweismittel vor Gericht, jedoch ist es sehr teuer, dieses erstellen zu lassen (ca. 2000€  – 2500€) und lohnt sich somit in den wenigsten Fällen. Die anderen aufgeführten Hilfsmittel sind zwar vom Gesetz ausdrücklich anerkannt, jedoch ergeben sich vor Gericht meist noch Nachprüfungen, da bei diesen eine gewisse Willkür enthalten ist.

Der Mieter hat auch die Möglichkeit der Teilzustimmung. Er kann somit der Mieterhöhung auch nur zum Teil bzw. nur bis zu einem bestimmten Betrag zustimmen. Obwohl empfehlenswert, braucht er dazu keine Begründung, sondern muss nur den konkreten Betrag angeben, bis zu welchem er der Mieterhöhung zustimmt. Damit gilt die Mieterhöhung als vereinbart. Der Vermieter kann dann zwar das Verlangen nicht mehr zurücknehmen (und eine erneute Ankündigung der Erhöhung ist erst nach einem Jahr wieder möglich), kann aber den Restbetrag trotzdem vor Gericht einklagen.

Hier können Sie vom „Interessenverband Mieterschutz“ einen Musterbrief zur Teilzustimmung zum Mieterhöhungsverlangen herunterladen:

 

http://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Musterformulare2015/08_Teilzustimmung_
zur_Mieterhoehung.pdf

Mietpreiserhöhung nach Modernisierung

Plant der Vermieter eine Modernisierung des Wohnobjektes, muss er den Mieter erstmal rechtzeitig informieren. Im Schreiben müssen folgende Informationen enthalten sein:

  • Zeitplan für die Modernisierungsarbeiten
  • die Gesamtkosten aller Modernisierungsmaßnahmen
  • die Kostenverteilung der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen
  • die nachvollziehbare Berechnung für die Mieterhöhung
  • der Verteilerschlüßel, falls mehrere Wohnungen betroffen sind

Er hat weiter zwei Möglichkeiten die Kosten der Modernisierung auf den Mieter abzuwälzen:

  • er kann eine Mieterhöhung im Rahmen der Wertsteigerung und somit Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete verlangen
  • er kann max. 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen

Achtung: Reine Instandhaltungsarbeiten in der Wohnung und gewisse Schönheitsreparaturen fallen nicht unter diese Modernisierungen, die eine Mietpreiserhöhung rechtfertigen, genau so wenig wie staatlich oder kommunal unterstützte Modernisierungsmaßnahmen.

Achtung: Informiert der Vermieter nicht oder nicht rechtzeitig, wird die Mieterhöhung erst 6 Monate später gültig. Genauso verhält es sich, wenn die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen und somit der Mietpreiserhöhung 10 % höher ausfallen als geplant.

Falls der Mieter mit der Erhöhung des Mietpreises nach der Modernisierung nicht einverstanden ist, bekommt er auch hier das Sonderkündigungsrecht.

Mietpreiserhöhung bei Neuvermietung

Bei Neuvermietungen von Wohnungen gilt zunächst der Bestandschutz. Lag der Mietpreis des Vormieters mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter auch weiterhin denselben Mietpreis verlangen. Jedoch darf der Vermieter eine allfällige Mieterhöhung in den letzten zwölf Monaten des Vormieters nicht in den Preis für den neuen Mieter mit einbeziehen.

Ansonsten gilt für die Mietpreisberechnung bei Neuvermietung üblicherweise die örtliche Vergleichsmiete, welche nicht mehr als 10 % überschritten werden darf. Diese kann mit dem jeweiligen Mietspiegel ermittelt werden. Zusätzlich greift in den meisten Bundesländern die Mietpreisbremse. Eine aktuelle Graphik dazu finden Sie unter folgendem Link: http://www.finanztip.de/mietpreisbremse/

Was aber ist zu tun, wenn dem Mieter erst nach dem Unterschreiben des Mietvertrages auffällt, dass er zu viel Miete bezahlt? Er hat dann zwar die Möglichkeit dem Vermieter eine begründete qualifizierte Rüge zu schreiben, jedoch ist es in solchen Fällen ratsam, sich professionelle Unterstützung zu holen z. B. bei Mieterverbänden oder Rechtsberatungen, denn es können sich schnell Fehler bei der Berechnung einschleichen, mit denen mehr Schaden als Nutzen angerichtet werden kann. Die bezahlten Mieten vor der Rüge können übrigens nicht zurückgefordert werden!

Mietpreise in Neubauten

Als Neubauten gelten neu errichtete Mietshäuser, die ab dem 01. Januar 2014 bezugsbereit waren. 

Für die Mietpreisberechnung in Neubauten gelten weder Mietspiegel, noch die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter kann den Mietpreis unter Beachtung weniger Bestimmungen selber festlegen.

Trotzdem kann der Vermieter den Mietpreis nicht vollkommen frei festlegen, denn das Gesetz hat eine Obergrenze festgelegt. Nach § 5 des Wirtschaftsgesetzes darf die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, außer wenn dies für die Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist. Zusätzlich gibt es laut § 291 des Strafgesetzbuches eine „Wuchergrenze“. Diese ist erreicht, wenn die Miete 50 % der ortsüblichen Vergleichsmieten überschreitet. Missachtet der Vermieter diese Wuchergrenze, begeht er eine Straftat.

Achtung: Der festgelegte Mietpreis gilt nicht nur für den Erstmieter! Zieht der Erstmieter nämlich aus der Wohnung aus, gilt der festgelegte Mietpreis weiterhin auch für die Nachmieter.

Fazit

Der Mieter hat es nicht einfach sich alleine im Paragraphendschungel des Mietrechtes zurechtzufinden. Den angemessenen Mietpreis mit dem jeweiligen Mietspiegel zu berechnen ist wohl eine Sache, sich aber bei Uneinigkeit mit dem Vermieter anzulegen eine ganz andere. Und obwohl der Mieter mit vielen gesetzlichen Bestimmungen geschützt wird, will gut überlegt sein, ob es sich tatsächlich lohnt, sich mit dem Vermieter anzulegen, zumal man später vielleicht doch wieder auf sein Wohlwollen angewiesen ist.

Bevor ernsthafte Maßnahmen gegen den Vermieter vorgenommen werden, ist es auf jeden Fall empfehlenswert, sich bei allfälligen Unklarheiten an einen Mieterbund oder eine professionelle Mietrechtsberatung zu wenden.

 

Quellenangaben und nützliche Links:

http://www.finanztip.de/mietpreisbremse/

https://de.wikipedia.org/wiki/Mieterh%C3%B6hung

https://www.anwalt.de/rechtstipps/mietpreisbremse-wann-ist-meine-miete-zu-hoch-und-wie-
mindere-ich-die-miete_108034.html

https://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichsmiete

https://de.wikipedia.org/wiki/Staffelmiete

https://de.wikipedia.org/wiki/Indexmiete

https://de.wikipedia.org/wiki/Mietspiegel

http://www.juraforum.de/lexikon/kappungsgrenze

https://immort.de/artikel/Unterschied-zwischen-Mietpreisbremse-und-Kappungsgrenze

http://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/mietpreisbremse.html

http://www.finanztip.de/mieterhoehung/

https://www.immobilienscout24.de/

https://immort.de/artikel/Wann-darf-man-die-Miete-kuerzen

http://www.focus.de/immobilien/mieten/miet-spiegel/

https://anwaltauskunft.de/magazin/wohnen/mieten/1696/mietpreisbremse-das-koennen-sie-
gegen-zu-hohe-mieten-tun/

https://www.test.de/Mietpreisbremse-So-finden-Vermieter-und-Mieter-die-zulaessige-Miete-
heraus-4964713-4964718/

https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenchen/2091

https://www.mietspiegel-muenchen.de/2017/

https://www.promietrecht.de/Miete/Mietgrenzen/angespannter-Wohnungsmarkt/Neuvermietung/Mietpreisbremse
-bei-Neuvermietung-qualifizierte-Ruege-des-Mieters-E1946.htm

Musterbriefe Links:

außerordentliche Kündigung:
http://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Musterformulare2015/12_Kuendigung
_nach_Mieterhoehung.pdf

Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen: http://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Musterformulare2015/07_Zustimmung
_zur_Mieterhoehung.pdf

Teilzustimmung zum Mieterhöhungsverlangen: http://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Musterformulare2015/08_Teilzustimmung
_zur_Mieterhoehung.pdf


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